Transformatie naar woningen

Om het woningtekort op te lossen moeten er jaarlijks zo’n 90.000 nieuwbouwwoningen aan het woningbestand worden toegevoegd. Transformatie van leegstaande gebouwen en herbestemming naar woningen draagt bij aan de oplossing hiervoor. Transformatie werd tot rond 2014 gezien als een oplossing voor de leegstand op de kantorenmarkt, die in de periode 2001–2013 hoog opliep, landelijk van rond 5% in 2001 tot bijna 15% in 2013. De hoge leegstand was mede het gevolg van de dotcom-crisis en de financiële crisis, die samen met technologische ontwikkelingen en een toename in flexwerken leidden tot minder benodigde vierkante meters kantoren, terwijl er juist een overschot aan kantoren werd ontwikkeld en gebouwd.

Rond 2014 is een kantelpunt zichtbaar geworden. Transformatie werd steeds vaker gemotiveerd door de vraagzijde van de woningmarkt en niet meer door de aanbodzijde van de kantorenmarkt. De aandacht voor duurzaam bouwen en het verduurzamen van de bestaande gebouwenvoorraad nam toe. In het boek Transformatie van kantoorgebouwen uit 2007 werd duurzaamheid nauwelijks genoemd. Hooguit werd transformatie vermeld als intrinsiek duurzaam, omdat het gebouw werd hergebruikt. Door toegenomen energiekosten en kosten van bouwmaterialen, en door de klimaatcrisis zijn duurzaamheidsaspecten zoals energie-efficiënt, circulair en aanpasbaar bouwen echter veel belangrijker geworden, hoewel ze nog niet overal worden toegepast.

Nederland kent een grote vraag naar woningen, maar daarnaast staan veel gebouwen leeg. Op veel plekken in de Randstad staan verouderde kantoorgebouwen waar geen vraag meer naar is. In het hele land komen kerken leeg te staan door vergrijzing en ontkerkelijking. Door verplaatsing van industrie uit de binnensteden naar beter bereikbare locaties of naar het buitenland verliest industrieel vastgoed zijn functie. Schoolgebouwen komen leeg te staan door vergrijzing van de buurt. Ziekenhuizen komen leeg te staan door de invoering van nieuwe zorgconcepten en schaalvergroting. Veel winkels komen leeg te staan door centralisatie en online winkelen. Gebouwen oorspronkelijk gebouwd voor deze (en andere) functies kunnen worden getransformeerd naar woningen.

Versmelting van oud en nieuw draagt bij aan behoud van identiteit. Wanneer ook nog eens sprake is van architectonisch interessante gebouwen draagt transformatie bij aan behoud van het cultureel erfgoed. Transformatie kan bijdragen aan verduurzaming van de gebouwenvoorraad en het reduceren van grondstoffengebruik en sloopafval. Transformatie zou jaarlijks 10-15% van de woningproductie kunnen bijdragen.

De conclusie lijkt logisch: transformeer leegstaande gebouwen naar woningen. Maar zo eenvoudig is dat niet. De eigenaren van leegstaand vastgoed en woningontwikkelaars weten elkaar niet altijd te vinden. Transformatie is anders dan nieuwbouw en vraagt om een andere benadering. Ook zijn er allerlei financieel-economische, juridische en beleidsmatige uitdagingen, zoals onzekerheid over financiële haalbaarheid en angst voor lange procedures. Daarom hebben we het initiatief genomen om dit boek juist nu uit te geven, op het moment dat we ons middenin zowel een woningcrisis als een klimaatcrisis bevinden. Met dit boek willen wij meer inzicht geven in de kansen en uitdagingen van transformatie. We laten actoren aan het woord die ervaring hebben opgedaan vanuit verschillende perspectieven, en we bespreken projecten die de breedte laten zien van de Nederlandse transformatiepraktijk.

Dit boek is geschreven door onderzoekers van de TU Delft, maar we hebben ook verschillende praktijkexperts benaderd om een bijdrage te leveren. Dit heeft een breed scala aan thema’s opgeleverd. Transformatie wordt belicht vanuit verschillende invalshoeken met een focus op haalbaarheid. Vervolgens bespreken we transformatie als een duurzame ontwerp-, ontwikkel- en beheerstrategie. De rol van verschillende actoren komt aan bod in het onderdeel perspectieven: eigenaren, beleggers, projectontwikkelaars, corporaties, architecten, gebruikers en overheden. Ten slotte presenteren we een aantal transformatieprojecten.